Box 3 in 2028 van tafel? Raad van State adviseert nieuw belastingstelsel pas in 2030
De geplande invoering van het nieuwe box 3-belastingstelsel in 2028 staat onder grote druk. De Raad van State heeft vandaag een kritisch advies gepubliceerd en adviseert de regering om het huidige wetsvoorstel in te trekken. Volgens de Raad is een nieuwe vermogenswinstbelasting vanaf 2030 een betere oplossing.
Dit kan grote gevolgen hebben voor particuliere vastgoedbeleggers, verhuurders, eigenaren van een tweede woning en iedereen met vermogen in box 3.
Waarom adviseert de Raad van State uitstel van box 3?
Het kabinet wil vanaf 2028 belasting heffen over het werkelijk behaalde rendement op vermogen, in plaats van het huidige systeem met forfaitaire rendementen.
De Raad van State vindt de voorgestelde overgang echter te ingewikkeld en onvoldoende uitvoerbaar. Ook de Belastingdienst heeft aangegeven dat de nieuwe regeling in 2028 niet verantwoord kan worden uitgevoerd. De Raad adviseert daarom om het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 in te trekken en een nieuw voorstel te ontwikkelen, waarbij in 2030 in één keer wordt overgestapt op een vermogenswinstbelasting.
Belangrijk! Dit is een advies en nog geen definitief besluit. Het kabinet moet bepalen of het de plannen aanpast, uitstelt of alsnog verder behandelt.
Wat verandert er voor vastgoed in box 3?
Voor eigenaren van beleggingsvastgoed is vooral het onderscheid tussen een vermogensaanwasbelasting en een vermogenswinstbelasting belangrijk.
Vermogensaanwasbelasting, jaarlijks belasting over waardestijging
Bij een vermogensaanwasbelasting wordt ook de waardestijging van vermogen belast wanneer deze nog niet is gerealiseerd.Dat kan betekenen dat belasting moet worden betaald over een waardestijging, terwijl een belegging nog niet is verkocht.
Vermogenswinstbelasting, belasting bij verkoop
Bij een vermogenswinstbelasting wordt de waardestijging in beginsel pas belast wanneer de winst daadwerkelijk wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop.
Voor verhuurde woningen en ander vastgoed in box 3 was in het oorspronkelijke voorstel al een vermogenswinstbelasting voorzien. Ook onder dit systeem worden reguliere inkomsten, zoals huurinkomsten, afzonderlijk in de jaarlijkse belastingheffing betrokken.
De nieuwe novelle wilde dit systeem vanaf 2028 uitbreiden naar onder meer aandelen, obligaties en andere financiële beleggingen. De Raad van State adviseert nu om niet twee verschillende systemen tijdelijk naast elkaar in te voeren, maar te streven naar één uitvoerbaar stelsel in 2030.
Box 3 in 2027, hogere belastingdruk voorgesteld
Naast de invoering van een nieuw belastingstelsel bevat de novelle ook voorstellen die al vanaf 1 januari 2027 gevolgen zouden kunnen hebben voor spaarders en vastgoedbeleggers.
Heffingsvrij vermogen mogelijk fors omlaag
Het kabinet stelt voor om het heffingsvrij vermogen in box 3 te verlagen van € 59.357 per persoon in 2026 naar € 30.846 in 2027.
Hierdoor zou een groter deel van het vermogen in de belastingheffing worden betrokken.
Forfaitair rendement overige bezittingen naar 7,87%
Voor overige bezittingen in box 3, waaronder vastgoed en beleggingen, wordt voorgesteld het forfaitaire rendement in 2027 te verhogen naar 7,87%.Dit is het veronderstelde rendement waarover de belasting wordt berekend, niet het belastingtarief zelf.Bij een lager werkelijk rendement kan onder voorwaarden gebruik worden gemaakt van de bestaande tegenbewijsregeling.
Deze wijzigingen zijn nog voorstellen. Het kabinet werkt aan alternatieve maatregelen, waardoor bedragen en voorwaarden nog kunnen veranderen.
Ook box 2 en lenen bij de eigen bv mogelijk aangepast
De voorstellen beperken zich niet tot box 3.Het kabinet wil ook de regels voor excessief lenen bij de eigen bv aanscherpen. De huidige grens van € 500.000 zou vanaf 2027 jaarlijks met € 80.000 worden verlaagd, tot € 100.000 in 2031. Voor kwalificerende eigenwoningschulden gelden uitzonderingen.
Tegelijkertijd wordt voorgesteld het hoogste box 2-tarief tijdelijk te verlagen van 31% naar 29,2% voor de jaren 2027 tot en met 2030.
Ook deze maatregelen maken deel uit van het nog niet definitieve voorstel.
Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers en woningbezitters?
De discussie over box 3 raakt direct aan het rendement en de toekomst van particuliere vastgoedbeleggingen.Voor eigenaren van verhuurde woningen, tweede woningen en andere vastgoedbeleggingen blijven vooral de fiscale behandeling van huurinkomsten, waardestijgingen en verkoopwinsten belangrijke aandachtspunten.
De onzekerheid over de toekomstige belastingregels kan bovendien meewegen bij beslissingen over het aanhouden, verhuren of verkopen van vastgoed. Een eigen woning die fiscaal in box 1 valt, wordt niet op dezelfde manier behandeld als een tweede woning of beleggingspand in box 3.
Wanneer worden de nieuwe box 3-regels definitief?
Het advies van de Raad van State is op 2 november 2026 gepubliceerd. De regering moet hierop nog reageren.Zolang de wetgeving niet definitief is aangenomen, blijft onzeker of het nieuwe stelsel in 2028, in 2030 of op een ander moment wordt ingevoerd.
Het advies van de Raad van State betekent dus niet automatisch dat alle voorgestelde belastingmaatregelen voor 2027 en 2028 vervallen.
Heyen Makelaars volgt altijd de ontwikkelingen op de voet
Bij Heyen Makelaars volgen wij de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en de regelgeving rond vastgoedbezit en vastgoedbeleggingen op de voet. Overweegt u een beleggingspand te verkopen, wilt u meer inzicht in de waarde van uw vastgoed of heeft u andere vastgoedvragen?
Loop gerust eens binnen bij ons kantoor aan de Huizerweg in Bussum, om samen te bekijken welke mogelijkheden de huidige vastgoedmarkt biedt.
Officiële bronnen
- Raad van State – Advies Novelle uitbreiding vermogenswinstbelasting box 3, gepubliceerd 2 november 2026
- Overheid.nl – Wetgevingskalender Novelle uitbreiding vermogenswinstbelasting box 3
Dit artikel geeft de stand van de voorgestelde wetgeving op 2 november 2026 weer. Aan de genoemde voorstellen kunnen nog geen definitieve fiscale rechten of verplichtingen worden ontleend.
Auteur:Heyen Makelaars