Hypotheekrente verlagen tijdens de looptijd – hoe werkt dat?
Veel mensen denken dat de rente die ze bij het afsluiten van hun hypotheek hebben gekregen gedurende de hele looptijd gelijk moet blijven voor deze periode.
Toch zijn er situaties te bedenken waarbij je tussentijds toch kunt profiteren van een lagere hypotheek rente.
Hieronder leggen we leggen wij uit hoe eea werkt en welke mogelijkheden er wellicht zijn.
Lagere rente door aanpassing van de risicoklasse
Bij het bepalen van de hypotheekrente kijkt de geldverstrekker altijd naar het risico dat zij op het uitstaande bedrag loopt.
Hoe lager de bank/geldverstrekker dit risico berekend, hoe gunstiger de bijbehorende rente percentages.
Dat risico wordt vaak achter de schermen uitgedrukt in risicoklassen.
Deze worden onder andere bepaald door de verhouding tussen de (nog uitstaande) lening en de marktwaarde van de woning (ook wel LTV/ loan-to-value genoemd).
Hypotheek met NHG
Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) valt vrijwel altijd in de laagste risicoklasse. Daardoor hoort hier vaak de laagste rente bij.
Hypotheek zonder NHG
Echter bij een hypotheek zonder NHG wordt de risicoklasse bepaald op basis van de LTV.
Deze beoordeling maakt deel uit van het zogeheten risicoprofiel dat geldverstrekkers hanteren bij hypotheken zonder Nationale Hypotheek Garantie.
Ook hier bepaalt de LTV-score in welke risicoklasse je valt en hoeveel renteopslag op de standaardrente wordt toegepast.
Hoe hoger de lening ten opzichte van de woningwaarde, hoe hoger het risico voor de bank en dus hoe hoger de bijbehorende uiteindelijke rente.
Banken gebruiken bijvoorbeeld onderstaande indeling:
- Tot 60% van de woningwaarde
- Tot 80%
- Tot 90%
- Meer dan 90%
Aan elke LTV/risicoklasse is een bepaalde rente-opslag gekoppeld.
Deze opslag kan verschillen per bank en wordt periodiek herzien op basis van marktomstandigheden, je hypotheekvorm en de verhouding tussen de actuele woningwaarde en de uitstaande lening.
Stel: de basisrente is 3,74%. Dan kunnen de rentepercentages vanwege een opslag er per risicoklasse als volgt uitzien:
- 3,74% bij tot 60%
- 3,84% bij tot 80%
- 3,91% bij tot 90%
- 4,01% bij meer dan 90%
Hoe kom je dan in een lagere risicoklasse?
Bij het afsluiten van een hypotheek kom je mogelijk in een hogere risicoklasse terecht. Gelukkig zijn er situaties waarin je tijdens de looptijd kunt overstappen naar een gunstigere klasse.
Dat kan op twee manieren:
- Woning meer waard geworden? Laat dit naderhand onderbouwen met een actueel taxatierapport. Sommige geldverstrekkers accepteren een desktoptaxatie, maar de WOZ-waarde volstaat meestal niet.
- Lagere hypotheekschuld? Door reguliere aflossing of extra stortingen daalt je schuld, waardoor je LTV in de loop der tijd gunstiger wordt. Sommige geldverstrekkers passen de rente automatisch aan echter bij anderen moet je dit indien gewenst zelf aanvragen.
Huidige rentecontract herzien
Je kunt ook met je huidige hypotheekaanbieder afspreken dat je een nieuw rentecontract afsluit. Let op: je beëindigt dan voortijdig je huidige rentevaste periode en dat kan een vergoeding voor vervroegde aflossing opleveren. Deze vergoeding staat bij banken bekend als de boeterente.
De hoogte daarvan hangt af van de resterende looptijd van je rentevaste periode, het renteniveau op het moment van herziening en het contracttype.
Deze zogenaamde ‘boete’ is vaak fiscaal aftrekbaar. De aan ons gelieerde hypotheek adviseurs kunnen dit natuurlijk vooraf zo voor je berekenen.
Dan zie je direct hoe snel je dit verlaagde rentepercentage terugverdient via lagere je maandlasten.
Hypotheek oversluiten naar een andere aanbieder
Een andere optie is je hypotheek tussentijds oversluiten naar een andere geldverstrekker die op dat moment een lagere rente biedt.
Hier komen wel extra kosten bij kijken, zoals:
- Eventuele vergoeding voor vervroegde aflossing (boete)
- Notaris- en taxatiekosten
- Advies- en bemiddelingskosten
Of dit oversluiten zinvol is, hangt af van de nieuwe rente, je resterende looptijd en alle bijbehorende kosten. Een correcte vergelijking hierin is dus essentieel!
Een verlaging van je hypotheek rente kan dus op meerdere manieren, door stijgende woningwaarde, via gemaakte aflossingen of via herziening van je bestaande contract.
In alle gevallen is een actuele beoordeling van je LTV, je resterende rentevaste periode, eventuele NHG-dekking en de renteopslagen van belang.
Een deskundige vergelijking kan helpen om snel inzicht te krijgen in je mogelijke besparing.
Wil je weten wat in jouw geval de mogelijkheden zijn?
Neem gerust contact op met Heyen Makelaars of met onze partners van Gooi Finance voor een onafhankelijk advies.
Dan helpen wij je met deze berekeningen en kijken we graag mee wat dit kan opleveren en hoe snel.
