De Nederlandse Woningmarkt in 2024: Ontwikkelingen, Kansen en Uitdagingen
De Nederlandse woningmarkt blijft een dynamisch speelveld waarin regelgeving, economische factoren en demografische trends continu veranderen. Wat kunnen we verwachten in 2024 en de komende jaren? In dit artikel bespreken we de belangrijkste ontwikkelingen op de woningmarkt, de impact van regelgeving, demografische verschuivingen, investeringskansen en de uitdagingen voor nieuwbouw, zorgvastgoed en studentenhuisvesting.
1. De Woningvoorraad en Marktdynamiek in Nederland
De woningvoorraad in Nederland groeide in 2023 met 79.000 woningen en bereikte daarmee een totaal van 8,1 miljoen. Opvallend is dat de groei vooral plaatsvond binnen de huursector, met 43.000 extra huurwoningen, waarvan 33.000 in bezit van beleggers. Hoewel deze groei positief lijkt, worden er de komende jaren minder bouwvergunningen afgegeven, wat wijst op een teruglopende woningproductie.
Door onzekerheid over regelgeving en stijgende bouwkosten zien ontwikkelaars en beleggers zich genoodzaakt hun bouwplannen bij te stellen. Dit leidt tot minder nieuwe projecten en een blijvend tekort aan woningen.
2. Regelgeving: Wat Brengt 2024?
Wet Betaalbare Huur en Huurregulering
Een van de meest besproken wetsvoorstellen is de Wet Betaalbare Huur, die op 1 juli 2024 in werking treedt. Deze wet introduceert nieuwe huurprijsplafonds en indexatiecriteria, waarmee de overheid de betaalbaarheid van woningen wil garanderen. Het belangrijkste effect is dat het middenhuursegment wordt gereguleerd, waardoor investeerders mogelijk terughoudender worden met het aanbieden van huurwoningen.
Earnings Stripping-Maatregel
Vanaf 2025 verandert de earnings stripping-regeling, waardoor vastgoedlichamen met verhuurde panden minder renteaftrek krijgen. Dit heeft directe gevolgen voor vastgoedbedrijven, die hierdoor hogere kosten kunnen krijgen.
Wijzigingen in de Overdrachtsbelasting
Per 1 januari 2025 wordt overdrachtsbelasting geheven op vastgoedtransacties waarbij minstens 30% van de aandelen in een vastgoedbedrijf wordt overgedragen. Dit raakt met name institutionele beleggers en projectontwikkelaars.
Invloed van het Nieuwe Kabinet
De formatiepartijen VVD, NSC, BBB en PVV willen gezamenlijk inzetten op de bouw van honderdduizenden woningen. Dit betekent dat huurregulering mogelijk verder wordt aangepast en dat belemmeringen, zoals stikstofregels, versoepeld kunnen worden om de bouwproductie te versnellen.
3. Demografie en de Impact op de Woningmarkt
Nederland telt inmiddels 8,27 miljoen huishoudens, een stijging van 131.650 in 2023. De grootste groei zit in het aantal eenpersoonshuishoudens, waardoor de vraag naar kleinere woningen toeneemt.
Vergrijzing: Een Nieuwe Woonuitdaging
Het aantal huishoudens van 65-plussers zal de komende tien jaar met 500.000 toenemen. Vooral ouderen met mobiliteitsbeperkingen vormen een groeiende doelgroep die behoefte heeft aan aangepaste woningen. Regio’s zoals Flevoland en Groot-Amsterdam zullen de sterkste vergrijzing ervaren.
Studenten en Jongeren
Het tekort aan studentenwoningen blijft groot, ondanks een lichte daling van het aantal studenten in 2023. Tot 2030 moeten 60.000 extra studentenwoningen worden gebouwd om het tekort structureel aan te pakken.
4. De Woningbeleggingsmarkt in 2024
Door hoge rente en veranderende wetgeving daalde het transactievolume in de woningbeleggingsmarkt in 2023 met 51%, tot €3,8 miljard. Opvallend is dat woningcorporaties de grootste kopers werden, terwijl internationale beleggers zich juist terugtrokken.
Impact Investing in Opkomst
Steeds meer beleggers richten zich op impact investing, waarbij zowel financieel rendement als sociale en ecologische impact centraal staan. Dit kan een positieve impuls geven aan de woningmarkt, mits de regelgeving duidelijk blijft.
Beschikbaar Kapitaal
Ondanks de daling in transacties is er nog steeds veel kapitaal beschikbaar: institutionele, particuliere en zorgvastgoedbeleggers hebben gezamenlijk €19,6 miljard gereserveerd voor woninginvesteringen in 2024-2026.
5. Nieuwbouwproductie: Ambities versus Realiteit
Het kabinet heeft als doel gesteld om tegen 2030 980.000 nieuwe woningen te bouwen. In de praktijk is dit nauwelijks haalbaar. De verwachte nieuwbouwproductie ligt op 71.000 woningen per jaar, ruim onder de benodigde 100.000 per jaar.
Problemen bij Nieuwbouw
- Stijgende bouwkosten en rente belemmeren projectontwikkeling.
- Daling van bouwvergunningen: in 2023 werden 18% minder vergunningen afgegeven dan in 2022.
- Woningtekort neemt toe: in 2027 wordt een tekort van 397.000 woningen verwacht.
Startbouwimpuls als Oplossing?
De overheid heeft €300 miljoen beschikbaar gesteld via de Startbouwimpuls, bedoeld om stilgevallen bouwprojecten weer op gang te helpen. Dit biedt op korte termijn verlichting, maar lost het structurele probleem niet op.
6. Zorgvastgoed: Een Markt met Groei
Door de toenemende vergrijzing neemt de vraag naar zorgvastgoed toe, maar de investeringen blijven achter. In 2023 werd slechts 1.700 nieuwe zorgwoningen gerealiseerd, terwijl er jaarlijks 35.000 nodig zijn.
Daarnaast kampt de sector met personeelstekorten, wat leidt tot vertragingen in de oplevering van nieuwe zorglocaties. Toch blijven beleggers geïnteresseerd: in de periode 2024-2026 is €4,5 miljard beschikbaar voor investeringen in zorgvastgoed.
7. Studentenhuisvesting: Tekorten en Stijgende Huurprijzen
Hoewel het aantal studenten in 2023 licht is afgenomen, blijft de vraag naar betaalbare studentenhuisvesting onverminderd hoog. Het investeringsvolume in studentenhuisvesting daalde in 2023 met 58%.
Oplossingen voor Studentenhuisvesting
- 60.000 extra studentenwoningen vóór 2030 (Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting).
- Hogere kamerprijzen in Amsterdam (€950 p.m.), Rotterdam (€777 p.m.), en Utrecht (€1.425 p.m. voor studio’s).
- Basisbeurs stimuleert uit huis gaan: de herinvoering van de basisbeurs motiveert meer studenten om een kamer te huren.
8. ESG en Duurzaamheid in de Woningmarkt
ESG (Environmental, Social & Governance) wordt steeds belangrijker binnen vastgoed. Beleggers worden strenger beoordeeld op duurzaamheid, energie-efficiëntie en sociale impact.
Belang van Energielabels
- 55% van verkochte woningcomplexen in 2023 had energielabel A.
- Strengere wetgeving vanaf 2025: MPG (Milieu Prestatie Gebouwen) wordt aangescherpt.
- Toename van impact investing: beleggers zoeken duurzame en maatschappelijk verantwoorde projecten.
Conclusie: De Woningmarkt Blijft in Beweging
De woningmarkt in 2024 blijft uitdagend. Demografische trends, regelgeving en financiële factoren spelen een cruciale rol in de marktontwikkelingen. Beleggers en ontwikkelaars moeten zich aanpassen aan nieuwe regelgeving en economische omstandigheden, terwijl de vraag naar woningen, zorgvastgoed en studentenhuisvesting blijft stijgen.
Bij Heyen Makelaars houden we deze ontwikkelingen nauwlettend in de gaten en helpen we onze klanten bij het navigeren door deze veranderende markt. Neem contact met ons op voor advies of een vrijblijvend gesprek over uw woon- en investeringsmogelijkheden.
